Lokalplan og servitutter
Bebyggelsens fremtræden er sikret gennem bestemmelserne i de servitutter, der er tinglyst som deklaration på grundene og så bestemmelserne i den gældende lokalplan 156, der med sin vedtagelse afløste den tidligere byplanvedtægt 19.
Vedr. de enkelt lyste servitutter på vores grunde gælder følgende:
“Private tilstandsservitutter der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af denne ved sin endelige vedtagelse.” Så hvor der ikke står andet i lokalplan 156 gælder servitutterne stadig.
Vedr. bebyggelse
I servitutterne er det bl.a. bestemt at taghældningen skal udføres med teglsten og at ydermure skal udføre i blank mur eller beklædning af træ og at facader kun må fremtræde i farver dannet af hvidt, sort eller jordfarverne (okker, terra de sienna, umbra, engelskrødt, dodenkop)eller disse farvers blanding med hvidt, gråt eller sort.
I lokalplanen er det bl.a. bestemt, at hvis der etableres anlæg til indvinding af solenergi eller lignende, skal de dele af anlægget, der anbringes udvendigt på bygningen, indgå som en del af tagfladen eller en del af bygningens øvrige facader. Solenergianlæg må ikke etableres på bevaringsværdige bygninger. Vinduer og døre i den ydre klimaskærm skal være i træ, eller en kombination af træ og aluminium. Det tillades dog at tagvinduer kan være i andet materiale.
Vedr. hegn og have
I servitutterne er det bl.a. bestemt, at mod vejene må enten anlægges åben forhave eller hegnes med plantemur af ufarvede sten, med hegn af ru træ eller med med hæk.
Inden for en afstand af 2m fra naboskel må ikke plantes træer der bliver højere end 3m.
Såfremt der vokser mere end ét træ på parcellen som er over 5m højt, skal der stedse nedskæres eller fældes, således at afstanden mellem to sådanne træer ikke er mindre end det højeste af træerne.
Påtaleret
Det er ikke grundejerforeningen, men alene kommunalbestyrelsen (kommunen), der har påtaleret i forhold til overholdelse af servitutbestemmelserne. Grundejerforeningen skal dog hermed opfordre naboer til at tale sammen om tolkning af bestemmelserne i konkrete tilfælde, så man både fremmer godt naboskab og værner om bebyggelsen samlede fremtræden.
| Lokalplan 156 – For et område ved Nattergaleengen | Hent dokument |
| Tinglyste private tilstandsservitutter | Hent dokument Hent dokument |
Opdatering til servitutter
11.10.21
Spørgsmål vedr. lokalplan 156 og tinglyste servitutter på boliger i Birgitparken på Gormsvej, Thyrasvej og Esben Snaresvej
Ved etablering af bebyggelsen i Birgitparken var Byplanvedtægt 19 gældende og hertil blev der lyst en række servitutter (deklarationener) på de enkelte parceller om bebyggelsens udformning og fremtræden. Med vedtagelsen af lokalplan 156 ophævedes Byplanvedtægt 19, for så vidt angår det område, som er omfattet af nærværende lokalplan (og således vores bebyggelse, der ligger i område B). Herudover hedder det i stk. 13.2, at private tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af denne.
I disse år foregår der betydelige ombygninger i bebyggelsen, og der påtænkes på nogle parceller en nedrivning og opførsel af helt nye huse. Grundejerforeningen har derfor bedt Teknisk forvaltning i kommunen om en afklaring der præciserer, hvad der er gældende for vores bebyggelse vedr. bebyggelsens udformning og fremtræden. De har bekræftet, at for at de tinglyste servitutter skal være uforenelige med lokalplanen, så forudsætter det, at der skal være forskellige formuleringer om samme forhold, hvor lokalplanen så overuler. Men står der ikke noget i lokalplanen om de forhold der er fastsat de tinglyste servitutter, så gælder de fortsat. Vedr. bebyggelser gælder således (bemærk at der herudover er servitutter om andre forhold, der gælder herunder fx om høje træer nær skel):
| Tinglyst deklaration | Lokalplan 156 | Kommentar/ gyldighed |
| (udnyttelsegrad ikke omtalt, stod i byplanvedtægt 19 med: Den maksimalt tilladelige udnyttel-sesgrad fastsættes til 0,25). | Bebyggelsesprocenten for hver ejendom må ikke overstige 30. | Bebyggelsesprocenten for hver ejendom må ikke overstige 30 |
| Tagetagen må ikke udnyttes. | Bebyggelse må opføres i maximalt én etage. | Bebyggelse må opføres i maximalt én etage |
| Bygningshøjden må ikke overstige 3,5 m (målt fra middelterrænkote til linjen hvor ydervæg og tagflade mødes -bortset fra gavltrekanten). | bygningshøjden må ikke overstige 6,5 m over naturligt terræn. | Deklarationen gælder dog således at bygningshøjden inkl. taget ikke må overstige 6,5 m over naturligt terræn. |
| Alle bygninger til beboelse skal placeres inden for de byggefelter, der fremgår af deklarationens kortbilag og tagkippen skal være vinkelret på de interne vejes retning. | Alle bygninger i skal opføres mindst 5 m fra skel mod vej. De ejendomme der grænser til område E pålægges byggelinjer i en afstand af 2,5 m fra skellet mod de grønne områder. | Deklarationen gælder, da byggefelt er 5 m fra skel mod vej og 3 m fra skel mod område E’s grønne områder |
| Bygninger kan udformes som T- elller vinkelformede bygninger, når taget på den fløj der ligger parallel med boligvejene, kun udføres med én gavltrekant. | Deklarationen gælder | |
| På beboelsesbygninger skal taghældninger være 2-sidet. Tagets vinkel skal ligge mellem 20- og 35 grader. | Deklarationen gælder | |
| Taghældningen skal udføres med teglsten. Valme må ikke udføres. | Deklarationen gælder | |
| Beboelsesbygninger skal have tagudhæng på mindst 60 cm. Gavltrekanter skal udføres i træ. | Deklarationen gælder | |
| Ydermure skal udføres i blank mur eller beklædning af træ. | Der må ikke opføres bjælkehuse, huse med rundtømmer beklæd- ning eller beklædning med blokhusbrædder. | Deklaration gælder og samtidig gælder lokalplanbestemmelsen |
| Garage, skærmtag og udhus tillades opført med flag tækket tag med tagpap eller transparentfarveløst materiale. | Carporte, udhuse og andre småbygninger skal harmonere arkitektonisk med hovedbyg-ningen. | Deklaration gælder og samtidig gælder lokalplanbestemmelsen |
| Facader må kun fremtræde i farver dannet af hvid, sort, eller jordfarverne (okker, terre de sierra, umbra, engelskrødt, dodenkop) eller disse farvers blanding med hvidt, gråt el. sort. | Deklarationen gælder | |
| Mod vejene må enten anlægges åben forhave eller hegnes med plantemur af ufarvede sten, med hegn af ru træ, el. med hæk. | 8.2 Hegn mod vejskel skal være levende hegn med en maksimal højde på 1,80 meter. | Såvel lokalplan og deklarationen gælder, så evt. hegn mod vej skal være levende. Dvs. der er forbud mod nye plankeværk og raftehegn mod vej. |
| (ingen formuleringer) | Hvis der etableres anlæg til indvinding af solenergi eller lignende, skal de dele af anlægget, der anbringes udvendigt på bygningen, indgå som en del af tagfladen eller en del af bygningens øvrige facader. Solenergianlæg må ikke etableres på bevaringsværdige bygninger. | Lokalplanen gælder |
| (ingen formuleringer) | Vinduer og døre i den ydre klimaskærm skal være i træ, eller en kombination af træ og aluminium. Det tillades dog at tagvinduer kan være i andet materiale. | Lokalplanen gælder |